פסק-דין בתיק ה"פ 28395-07-11

זוהי תובענה למתן סעד הצהרתי שלפיו המבקש הוא בעל הזכויות במקרקעין בשטח של 34 דונם המצויים בעיר נתניה, וידועים כחלקות 161, 174, 177 ו-251 בגוש 7940 (להלן:- " המקרקעין"), וכי הוא זכאי שיחולו עליו הוראות המעבר שהותקנו לאחר ביטול החלטה 727 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל (להלן:- " המינהל").

1.                    רקע וטענות הצדדים

(א)                המקרקעין נושא תובענה זו הם בבעלות הקרן הקיימת לישראל (להלן:- " קק"ל"). במשך השנים, החל משנת 1965 הוחכרו המקרקעין לאנשים שונים, כאשר מטרת החכירה הוגדרה כ"החזקתם וניהולם של מטעים או כל שימוש חקלאי אחר" (סעיף 4(א) לחוזה החכירה, נספח 4 לכתב התשובה של המינהל).

(ב)                 ביום 6.12.1987 נחתם בין המבקש לבין מר ניסים מנדל (להלן:- " מר מנדל"), בעל זכויות החכירה במקרקעין באותה עת, חוזה מכר של זכויות החכירה במקרקעין (להלן:- " החוזה"), וביום 5.5.88 נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקש על זכות החכירה של מר מנדל. הזכויות לא נרשמו ע"ש המבקש בלשכת רישום מקרקעין.

(ג)                  לאחר חתימת החוזה פנו המבקש ומר מנדל למינהל לצורך קבלת הסכמתו להעברת הזכויות, וביום 28.2.1988 הודיע להם נציג המינהל כי הוא מסכים להעברת הזכויות במקרקעין בכפוף לתשלום דמי הסכמה ודמי חכירה וכן בכפוף למתן התחייבות של המבקש שלפיה הוא מתחייב "לנטוע את השטח ו/או לעבדו בשיטות חקלאיות נאותות". המבקש שילם דמי הסכמה ודמי חכירה שנתיים עד ליום 31.12.88 ואף התחייב לעבד את השטח. ביום 31.12.88 נחתם ע"י המינהל שטר העברת זכות שכירות אשר כאמור לא נרשם בלשכת רישום מקרקעין, בשל חילוקי דיעות בין המבקש לרשויות מיסוי מקרקעין.

(ד)                 ביום 7.3.90 ניתן דוח פיקוח שקבע כי במקרקעין לא מתבצע עיבוד חקלאי (נספח 8 לכתב התשובה). בעקבות דוח זה נשלח למבקש מכתב שבו הוא נתבקש להשיב את השטח למינהל (נספח 9 לכתב התשובה).

(ה)                בין לבין, נקלע המבקש לקשיים כלכליים והחלו נגדו הליכי פשיטת רגל. ביום 17.2.94 מונה עו"ד נוימן כנאמן בפשיטת הרגל על נכסיו (להלן:- " הנאמן"). ביום 12.9.94 מונה עו"ד שטרן ככונס הנכסים בנוגע לזכויות המבקש במקרקעין.

(ו)                  ביום 3.7.95 פורסמה החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל. החלטה זו איפשרה שינוי ייעוד קרקע חקלאית - בין היתר, לצורכי מגורים, תעשייה או מסחר. על פי החלטה זו ינתנו פיצוי והטבות כלכליות לחוכרים חקלאיים שונים, שישיבו למינהל את אותן הקרקעות (להלן:- " החלטה 727").

(ז)                  ביום 9.10.97 אושרה למתן תוקף תוכנית בניין עיר נת/14/537/א ושינתה את ייעודם של גושים הכוללים את המקרקעין נושא התובענה, למקרקעין שיעודם הוא לבניה למגורים ולמוסדות ציבור.

(ח)                לאחר אישורה של תוכנית בניין העיר ניהל עו"ד נוימן משא ומתן עם המינהל לשם קבלת הפיצוי הכספי תמורת החזרת המקרקעין למינהל, בהתאם להחלטה 727. לאחר פגישות מספר וחילופי מכתבים סוכם בין הצדדים כי ייחתם הסכם פדיון זכויות על פי החלטה 727 כל עוד לא תהיה מניעה משפטית לעשות כן ובכפוף להתקיימות התנאים המוקדמים, שהם: מחיקת כל ההערות והשיעבודים למיניהם מנסח המרשם; המצאת אישורי רשויות המס והעברת זכויות החכירה על-שם המבקש.

(ט)                ביום 15.8.01 ניתן על-ידי בג"ץ צו ביניים (להלן:- " צו הביניים") במסגרת עתירה שהוגשה כנגד החלטה 727 והחלטות נוספות (בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2005) להלן:- " פרשת עמותת שיח חדש"). במסגרת צו הביניים הקפיא בג"ץ, בין היתר, את המשך החלת החלטה 727.

(י)                  ביום 7.11.01 פנה עו"ד נוימן למינהל במכתב לצורך קבלת הפיצוי הכספי. במכתב ציין עו"ד נוימן, בין היתר, כי קיים הסכם ברור בינו לבין המינהל באשר למימוש זכות המבקש לקבלת פיצוי עבור החזקת המקרקעין על פי החלטה 727 (סעיף 1 לנספח 24 לכתב התשובה). לאחר מספר ימים השיב המינהל ודחה את בקשתו, בציינו כי לא קיים הסכם בין הצדדים וכי העיכוב בעניין הפיצוי נובע מחוסר היכולת של המבקש להשלים את הליך העברת הזכויות (סעיף 2 לנספח 25 לכתב התשובה). בנוסף התריע המינהל כי בימים הקרובים עתיד להיכנס לתוקפו צו הביניים המחייב את המינהל להפסיק כל התקשרות על פי החלטה 727.

(יא)              ביום 14.11.01 נכנס לתוקפו צו הביניים האמור שהקפיא את יישומה של החלטה 727. ביום 29.8.02 ניתן פסק דין בפרשת עמותת שיח חדש ובו נקבע, בין היתר, כי החלטה 727 בטלה. כשנה לאחר מכן נכנסו לתוקף הוראות מעבר שאיפשרו לאותם אנשים שעמדו בתנאים שנקבעו בהן לפעול על-פי החלטה 727 (להלן:- " הוראות המעבר" או " החלטה 972").

(יב)              ביום 13.4.03 הגיש המבקש תובענה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב נגד סירובו של המינהל לפצותו. בתובענה טען, על סמך מסמך שנערך על ידי נציג המינהל, כי המינהל התחייב בפניו לפצותו בגין העברת המקרקעין (ה"פ (ת"א) 506/03, להלן: " התובענה הקודמת"). ביום 8.9.04 ניתן על-ידי פסק דין בתובענה זו, שבו דחיתי את טענתו של המבקש וקבעתי כי המסמך עליו התבסס המבקש הוא רק מסמך אחד ברצף מסמכים ושיחות, אין לו כל מעמד עצמאי וממילא הוא אינו מהווה התחייבות. עוד נקבע בפסק הדין שעד "עצם היום הזה לא מולאו התנאים המקדמיים לחתימת הסכם פיצוי כספי וממילא לא קמה זכאות לפיצוי כספי".

(יג)                כארבעה חודשים לאחר שניתן פסק הדין, פנה המבקש למינהל בבקשה להחיל עליו את הוראות המעבר. נציג המינהל דחה את בקשתו. לאחר שנדחתה בקשה נוספת של המבקש בנושא זה, הגיש הלה תובענה זו ביום 14.7.11 ובה הוא עותר כאמור להחיל בעניינו את הוראות המעבר. הצדדים ויתרו על חקירות מצהירים והגישו סיכומים בכתב.

(יד)              לטענת המבקש, הוא בעל זכויות החכירה במקרקעין וזכאי שיחולו עליו הוראות המעבר, שכן הוא עומד בשני התנאים שנקבעו בהן לזכאות לפיצוי.  בפרט נטען שהסתמך על הוראת החלטה 727 בגין מצגים שונים שהוצגו לו על-ידי המינהל, וכי הליך התכנון  במועד הקובע היה בשלב מתקדם.

(טו)              המשיב מעלה בתשובתו לתובענה מספר טענות סף: העדר עילת תביעה, מעשה בית דין, התיישנות ועוד. במסגרת הסיכומים העלה המשיב טענה נוספת בדבר העדר סמכות עניינית של בית המשפט. לטענתו, טענה זו נטענה רק בשלב הסיכומים שכן היא מבוססת על פסק דין שניתן רק לאחר שהמבקש הגיש את סיכומיו.

לגופו של עניין טוען המשיב כי המבקש לא קיים את התנאים המוקדמים שהציב המינהל לחתימת ההסכם ומתן פיצוי. נטען כי המבקש לא השלים את רישום זכויות החכירה שלו, ולא עמד בתנאי לרישום הנוגע לתשלום היטל השבחה בסך כ-3.5 ש"ח. עוד נטען כי הנאמן לא מילא אחר תנאים אחרים שיהוו תנאי לחתימת הסכם הפדיון: לא הציג נסח נקי מזכויות צדדים שלישיים; לא הציג את אישורי המיסים הנדרשים על פי דין ולא העביר על שמו של המבקש את זכות החכירה. עוד נטען כי המבקש אינו זכאי להחלת הוראות המעבר של החלטה 727, שכן אינו עומד בתנאי הזכאות שנקבעו בהחלטה וכי אף אם היה עומד בהם לכתחילה, אין הוא עומד בתנאי הוראות המעבר שנקבעו.

2.                    דיון והכרעה